전세에서 월세로 전환할 때의 계산과 적정 월세 판단법

집주인이 부른 월세가 적정한지는 전환율로 확인합니다. 법정 상한이 얼마이고 어떻게 계산하는지 정리합니다.

2026-09-03 발행 · 2026-09-03 수정

전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 이율이다

전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 줄어든 보증금에 연이율을 매겨 12로 나눈 것이 월세입니다. 이 연이율이 전월세 전환율입니다. 1억원을 연 5%로 전환하면 연 500만원, 월 약 41만 7천원이 됩니다.

전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다. 같은 1억원을 돌려도 연 4%면 월 33만원, 연 6%면 월 50만원이라 부담이 크게 갈립니다.

그래서 집주인이 부른 조건을 그대로 받아들이기 전에 전환율이 몇 퍼센트인지 역산해 보는 것이 순서입니다.

주택임대차보호법은 이 전환율에 상한을 두고 있습니다. 연 1할(10%)과 「한국은행 기준금리 + 2%포인트」 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 낮은 요즘은 후자가 상한이 됩니다.

기준금리는 자주 바뀌므로 상한도 함께 움직입니다. 아래는 계산기가 쓰는 현재 값입니다.

전월세 전환율 법정 상한 (주택임대차보호법 시행령 제9조)

이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 새로 맺는 계약에는 강제되지 않지만 협상의 기준으로는 그대로 쓸 수 있습니다.

전세 4억원에서 보증금을 낮춰 월세로 돌리는 경우를 계산해 봅니다. 법정 상한인 연 4.75%를 적용했습니다.

같은 2억원을 돌리는데 전환율이 4.75%인지 6%인지에 따라 월세가 달라집니다. 집주인이 제시한 보증금과 월세를 계산기에 넣어 실제 전환율을 역산해 보면, 그 조건이 상한 안에 있는지 바로 확인됩니다.

전환율이 상한 안에 있다고 해서 반드시 유리한 조건인 것은 아닙니다. 비교 대상은 「그 보증금을 다른 곳에 두었을 때의 수익」이기 때문입니다.

예금 금리가 전환율보다 높다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 이득일 수 있고, 반대라면 보증금을 높게 유지하는 편이 낫습니다.

다만 보증금에는 수익률로 환산하기 어려운 위험이 붙습니다. 보증금이 클수록 집주인의 사정으로 돌려받지 못할 때의 손실도 큽니다.

전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지, 등기부에 선순위 채권이 얼마나 있는지를 함께 봐야 합니다.

반대로 월세에는 세액공제가 있습니다. 무주택 세대주이고 소득과 주택 규모 요건을 갖추면 낸 월세의 일부를 연말정산에서 돌려받습니다. 이 공제까지 감안하면 실질 부담은 계산기의 월세보다 낮아집니다.

전세를 월세로 돌리는 것은 대개 계약 갱신 시점에 일어납니다. 이때 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 상황이라면 임대료 인상 폭이 5% 이내로 제한되므로, 전환 조건도 그 안에서 정해져야 합니다. 갱신인지 신규인지에 따라 협상력이 완전히 달라집니다.

조건을 정했다면 확정일자를 다시 받아야 합니다. 보증금 액수가 바뀌면 기존 확정일자의 효력이 바뀐 금액 전체에 미치지 않을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권의 근거이므로 이 절차를 건너뛰면 안 됩니다.

월세로 바꾼 뒤에는 매달 이체 기록을 남겨 두세요. 나중에 월세 세액공제를 받을 때 계좌이체 내역이 증빙이 됩니다. 현금으로 주고받으면 공제를 받기 어렵습니다.

월세를 보증금으로 되돌리는 계산도 같은 이율을 씁니다. 월세에 12를 곱해 연액을 구하고 전환율로 나누면 그만큼의 보증금이 나옵니다. 월 50만원을 연 5%로 되돌리면 1억 2,000만원입니다.

이 방향에는 법정 상한이 적용되지 않습니다. 시행령의 제한은 전세를 월세로 바꿀 때 세입자를 보호하려는 규정이라, 반대 방향은 당사자 합의의 영역입니다.

그래서 집주인이 낮은 전환율을 제시하면 세입자에게 불리해집니다 — 같은 월세를 없애는 데 더 큰 보증금을 넣어야 하기 때문입니다.

되돌릴 때 함께 볼 것은 목돈의 출처입니다. 대출로 보증금을 마련한다면 그 대출 이자와 지금 내는 월세를 비교해야 합니다. 대출금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 올리는 쪽이, 높으면 월세를 유지하는 쪽이 유리합니다.

전세자금대출 금리와 전환율을 나란히 놓고 보는 것이 실제 판단 기준입니다.

실제 상황은 대개 이렇게 옵니다. 기존 전세 4억원이던 집을 갱신하면서 집주인이 보증금 2억에 월세 90만원을 제안합니다. 이 조건이 상한 안에 있는지 알려면 전환율을 역산해야 합니다.

역산은 간단합니다. 월세에 12를 곱해 연액을 구하고, 그것을 줄어든 보증금으로 나눈 뒤 100을 곱하면 연이율이 나옵니다. 월 90만원이면 연 1,080만원이고, 줄어든 보증금 2억원으로 나누면 5.4%입니다.

계산기의 전환율 역산 기능이 이 계산을 대신해 줍니다.

그 값이 법정 상한을 넘었다면 근거를 들어 조정을 요구할 수 있습니다. 넘지 않았더라도 시세와 비교해 볼 여지는 남습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 전세와 월세 계약을 함께 보면 그 동네의 실제 전환율이 어느 정도인지 감이 잡힙니다.

이 글의 계산 결과는 공개된 법령·고시와 일반적인 조건을 대입한 참고값입니다. 개별 사정에 따라 실제 금액은 달라지며, 세무·법률·의료 판단을 대신하지 않습니다.

금액이 크거나 판단이 갈리는 사안은 관련 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.