전세·월세 전환 계산기

전월세 전환 공식

월세 = 전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12 / 전세 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 / 법정 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)

전환율 적용 기준

• 법정 전환율 상한은 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 연 2%) 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.75%인 현재는 연 4.75%가 상한입니다.
• 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 인터넷에 떠도는 고정된 전환율 숫자는 대개 예전 기준금리로 계산된 값이라 그대로 믿으면 안 됩니다.
• 전세 3억을 보증금 1억으로 낮추면 2억이 전환되고, 상한 4.75%를 적용하면 월세는 79만 1,667원입니다.
• 이 상한은 계약 기간 중이거나 갱신하면서 보증금을 월세로 전환할 때 적용됩니다. 처음 맺는 신규 계약의 조건 자체를 규제하지는 않는다고 보는 것이 일반적입니다.
• 실제 시장에서 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다르며, 한국부동산원이 매달 실거래 기준 전월세전환율을 공표합니다. 법정 상한과는 별개의 수치입니다.
• 상가는 상가건물임대차보호법이 적용되어 상한 비율이 다릅니다. 이 계산기는 주택 기준입니다.
• 법정 상한은 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 새로 맺는 계약에는 강제되지 않지만, 협상의 기준으로는 그대로 쓸 수 있습니다.
• 반대 방향(월세를 보증금으로 되돌리는 것)에는 상한이 적용되지 않습니다. 시행령의 제한은 전세를 월세로 바꿀 때 세입자를 보호하려는 규정이라, 되돌리는 쪽은 당사자 합의의 영역입니다.
• 보증금 액수가 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 확정일자의 효력이 바뀐 금액 전체에 미치지 않을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권의 근거이므로 건너뛰면 안 됩니다.

이런 상황에서 써보세요

• 전세 3억원 계약을 보증금 1억원 + 월세로 바꾸자는 제안을 받았다면, 전환되는 2억원에 법정 상한 4.75%를 적용해 월 79만 1,667원까지가 상한입니다. 집주인이 월 100만원을 요구했다면 전환율이 연 6%로 상한을 넘습니다.
• 보증금 1억원에 월세 80만원인 반전세를 전세로 환산하면, 월세 80만원은 약 2억 210만원에 해당해 전세로는 약 3억 210만원짜리 계약과 비슷합니다.
• 전환율 확인 모드에 전환 전 보증금, 전환 후 보증금, 요구받은 월세를 넣으면 실제 적용된 연 이율이 바로 나오고 상한 초과 여부가 표시됩니다.
• 전세 4억원에서 보증금을 2억원으로 낮추면 2억원이 전환됩니다. 전환율 연 4.75%를 적용하면 월세는 약 79만원입니다.

자주 묻는 질문

전월세전환율 상한은 왜 계속 바뀌나요?

주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 한국은행 기준금리에 연동해 두었기 때문입니다. 시행령 제9조는 연 10%와 (기준금리 + 연 2%) 중 낮은 쪽을 상한으로 정하는데, 기준금리는 한국은행이 수시로 조정합니다.

이 계산기는 현재 기준금리를 화면에 함께 표시해 어느 시점 기준인지 알 수 있게 했습니다.

집주인이 상한을 넘는 월세를 요구하면 어떻게 되나요?

계약 기간 중이거나 갱신하면서 보증금을 월세로 전환하는 경우라면 상한을 초과하는 부분은 효력이 없어, 초과분은 돌려받을 수 있다는 것이 일반적인 해석입니다.

다만 처음부터 월세로 새 계약을 맺는 경우에는 이 조항이 적용되지 않는다고 보므로, 상황에 따라 판단이 달라집니다. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.

전세를 월세로 돌리는 게 유리한가요?

전환율과 내가 그 보증금을 굴려서 얻을 수 있는 수익률을 비교해야 합니다. 전환율이 예금 금리보다 높다면 보증금을 많이 두는 전세 쪽이 유리하고, 반대라면 보증금을 빼서 다른 곳에 두는 편이 나을 수 있습니다.

다만 전세는 보증금 반환 위험이, 월세는 매달 현금 지출이 따르므로 수익률만으로 정할 문제는 아닙니다.

한국부동산원이 발표하는 전월세전환율과 다른가요?

다릅니다. 한국부동산원 수치는 실제 거래에서 나타난 시장 평균이고, 이 계산기의 상한은 법이 정한 한도입니다.

시장 전환율이 법정 상한보다 높은 지역도 있는데, 그런 거래의 상당수가 신규 계약이라 상한 규제를 받지 않는 경우입니다.

집주인이 부른 조건이 상한 안인지 어떻게 확인하나요?

월세에 12를 곱해 연액을 구하고, 줄어든 보증금으로 나눈 뒤 100을 곱하면 실제 적용된 전환율이 나옵니다. 예를 들어 보증금이 2억원 줄고 월세가 90만원이면 연 5.4%입니다.

이 값이 법정 상한을 넘으면 근거를 들어 조정을 요구할 수 있습니다.

전환율이 상한 안이면 좋은 조건인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 비교 대상은 그 보증금을 다른 곳에 두었을 때의 수익입니다.

예금 금리가 전환율보다 높다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 이득일 수 있고, 대출로 보증금을 마련한다면 대출금리와 전환율을 견줘야 합니다.

여기에 월세 세액공제까지 감안하면 실질 부담은 더 낮아집니다.

참고 자료

• 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행 — 기준금리 추이 (경제통계시스템에서 조회)

이용 시 유의사항

이 결과는 법정 전월세전환율 상한으로 낸 계산이며 법률 자문이 아닙니다. 이 상한은 계약 갱신 시에 적용되며 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

분쟁이 있으면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.