주택담보대출 한도(DSR·LTV) 계산기

DSR·LTV 한도 산출 공식

LTV 한도 = 주택가격 × LTV% / DSR 여력 = 연소득 × DSR% − 기존 대출 연간 원리금 / DSR 한도 = 월 여력을 원리금균등 산식으로 역산한 원금 / 최종 한도 = 두 한도 중 낮은 쪽

한도 계산에서 자주 틀리는 지점

• 한도는 LTV와 DSR 중 낮은 쪽입니다. 집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR에 막히고, 소득이 높아도 LTV 비율이 낮으면 그 이상 빌릴 수 없습니다.
• DSR에 막혀 있다면 기간을 늘리는 것이 가장 빠른 방법입니다. 같은 금액이라도 30년에 나눠 갚으면 월 상환액이 줄어 여력 안에 들어옵니다.
• LTV에 막혀 있다면 소득이 늘어도 한도는 그대로입니다. 이때는 자기자본을 더 넣는 것 말고는 방법이 없습니다.
• 기존 대출의 원리금이 DSR 여력을 먼저 깎습니다. 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 주택담보대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.
• 스트레스 DSR은 한도를 따질 때만 금리를 얹는 제도입니다. 실제 내는 이자가 늘지는 않고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
• DSR을 계산할 때 신용대출 등은 실제 만기가 아니라 규정된 만기를 적용합니다. 그래서 은행에서 안내받는 한도가 이 계산보다 낮을 수 있습니다.
• DSR은 이 대출만이 아니라 이미 갖고 있는 모든 대출의 연간 원리금을 함께 봅니다. 마이너스통장은 한도 전액을 쓴 것으로 보고, 신용대출은 만기가 짧아 연간 상환액이 크게 잡힙니다. 한도가 예상보다 적게 나온다면 대개 기존 대출이 원인입니다.
• 상환 방식과 만기가 한도를 바꿉니다. 같은 소득이라도 만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR에 여유가 생기고, 만기일시상환은 원금이 연간 상환액에 잡히지 않아 유리해 보이지만 규제상 별도로 환산해 반영합니다.
• LTV와 DSR 중 낮은 쪽이 실제 한도입니다. 담보 가치가 넉넉해도 소득이 받쳐 주지 않으면 DSR에서 막히고, 소득이 충분해도 담보 가치가 낮으면 LTV에서 막힙니다. 두 계산을 모두 해 보고 작은 값을 봐야 합니다.
• 전세자금대출과 중도금대출은 규제 적용이 다릅니다. 상품에 따라 DSR 산정에서 빠지거나 이자만 반영되는 경우가 있어, 같은 금액을 빌려도 한도에 미치는 영향이 다릅니다. 어떤 상품인지에 따라 계산이 달라지므로 은행에 확인하세요.

이런 상황에서 써보세요

• 집값 5억원, LTV 70%, 연소득 6천만원, 금리 4.5%, 30년이면 LTV 한도는 3억 5천만원, DSR 한도는 약 3억 9천만원이라 LTV에 막혀 3억 5천만원이 한도입니다.
• 같은 조건에서 연소득이 3천만원이면 DSR 한도가 약 1억 9천만원으로 떨어져, 이번에는 DSR에 막힙니다.
• 연소득 6천만원에 이미 연간 3천만원을 갚고 있다면 DSR 여력이 0이 되어 새로 빌릴 수 없습니다.
• 연소득 6천만원에 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 2,400만원을 넘을 수 없습니다. 기존 신용대출의 연간 상환액이 600만원이라면 새 대출에 쓸 수 있는 여유는 1,800만원입니다.
• 시세 6억원 아파트에 LTV 70%를 적용하면 담보 기준 한도는 4억 2천만원입니다. 다만 DSR 계산 결과가 3억 5천만원이면 실제 한도는 3억 5천만원입니다.

자주 묻는 질문

DSR과 DTI는 어떻게 다른가요?

DTI는 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자만 따지지만, DSR은 모든 대출의 원리금을 전부 따집니다. 그래서 DSR이 훨씬 빡빡합니다.

신용대출·자동차 할부·카드론이 있으면 DSR에서는 원금까지 계산에 들어가 한도가 크게 줄어듭니다.

기간을 늘리면 정말 한도가 늘어나나요?

네. DSR은 연간 원리금을 소득과 비교하므로, 기간이 길어져 월 상환액이 줄면 같은 소득으로 더 큰 금액을 빌릴 수 있습니다. 다만 총 이자는 늘어납니다. 대출이자 계산기로 기간별 총 이자를 함께 확인해 보세요.

스트레스 금리는 얼마를 넣어야 하나요?

은행과 대출 종류, 시행 단계에 따라 다르므로 은행에서 안내받은 값을 넣는 것이 정확합니다. 기본값은 0으로 두었으니, 그대로 두면 스트레스 DSR을 적용하지 않은 한도가 나옵니다.

은행 주택담보대출이라면 실제 한도는 이보다 낮을 가능성이 큽니다.

보금자리론 같은 정책대출도 이 계산이 맞나요?

아닙니다. 정책대출은 소득 요건과 별도의 한도, 다른 LTV·DSR 기준이 적용됩니다. 이 계산기는 일반 주택담보대출을 기준으로 하므로, 정책대출은 주택금융공사나 해당 기관의 기준을 확인하세요.

한도를 늘리려면 무엇을 먼저 손봐야 하나요?

가장 효과가 큰 것은 기존 대출을 줄이는 것입니다. 특히 쓰지 않는 마이너스통장은 한도 전액이 부채로 잡히므로 해지하거나 한도를 낮추면 DSR이 바로 개선됩니다.

그다음이 만기를 늘리는 것이고, 소득 증빙을 보강해 인정 소득을 높이는 방법도 있습니다.

부부 공동명의로 하면 한도가 늘어나나요?

담보 가치 기준의 LTV는 그대로이지만, DSR은 각자의 소득과 부채를 보아 계산하므로 소득이 있는 배우자가 함께 차주가 되면 여유가 생길 수 있습니다.

다만 두 사람 모두 부채를 지는 것이라 이후 각자의 대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.

참고 자료

• 금융위원회 – 가계부채 관리방안(DSR)
• 한국주택금융공사 – 주택담보대출 안내
• 금융위원회
• 금융감독원 — 가계대출 규제 안내

이용 시 유의사항

이 결과는 규제 비율을 적용한 추정치이며 금융 자문이 아닙니다.

DSR·LTV 규제 비율은 정부 대책으로 수시로 바뀌고, 실제 한도는 금융기관의 자체 심사 기준, 신용도, 담보 감정가, 방공제(소액임차보증금)에 따라 더 낮게 나올 수 있습니다.