재산세·종합부동산세 계산기

두 세금이 계산되는 길

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 누진세율 + 도시지역분(과세표준 × 0.14%) + 지방교육세(본세 × 20%) / 종부세 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60% × 누진세율 − 세액공제 + 농특세 20%

고지서를 가르는 조건들

• 공시가격은 시세가 아닙니다. 보통 시세의 60~70% 수준이며 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다. 시세를 넣으면 세금이 실제보다 훨씬 크게 나옵니다.
• 재산세 공정시장가액비율은 1세대 1주택자에게 낮게 적용됩니다. 공시가격 3억원 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%이며, 그 밖에는 60%입니다. 같은 공시가격이라도 이 비율 차이만으로 세액이 크게 벌어집니다.
• 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택은 특례세율을 씁니다. 표준세율에서 구간마다 0.05%p씩 낮은 표이며, 9억원을 넘으면 표준세율로 돌아갑니다.
• 재산세 고지서에는 본세 말고도 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)가 함께 찍힙니다. 본세만 보고 놀라지 않으려면 이 둘을 함께 봐야 합니다.
• 종부세는 공시가격 합계가 공제금액을 넘어야 나옵니다. 1세대 1주택은 12억원, 그 밖에는 9억원입니다. 이 아래라면 계산할 것 자체가 없습니다.
• 종부세 세율은 3주택 이상부터 크게 벌어집니다. 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 같지만, 그 위로는 1.3%가 2.0%로, 1.5%가 3.0%로 올라갑니다.
• 1세대 1주택자는 고령자 세액공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 장기보유 세액공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)를 받습니다. 둘을 합쳐 최대 80%까지 줄어듭니다.
• 종부세에는 농어촌특별세가 세액의 20%로 따라붙습니다. 고지서 총액은 종부세 본세보다 20% 큽니다.

활용 예시

• 공시가격 8억원인 1세대 1주택이라면 공정시장가액비율 45%를 적용해 과세표준은 3억 6천만원입니다. 특례세율을 쓸 수 있어 재산세 본세는 약 75만원, 여기에 도시지역분 약 50만원과 지방교육세 15만원이 더해집니다.
• 같은 공시가격 8억원을 다주택자로 보유하면 공정시장가액비율이 60%로 올라 과세표준이 4억 8천만원이 되고, 표준세율이 적용되어 본세가 두 배 가까이 늘어납니다.
• 공시가격 합계 15억원인 1세대 1주택자는 12억원을 뺀 3억원에 60%를 곱해 과세표준 1억 8천만원, 산출세액은 약 90만원입니다. 70세이고 15년을 보유했다면 공제 80%가 적용되어 18만원으로 줄어듭니다.
• 공시가격 합계 11억원인 1세대 1주택자는 공제금액 12억원에 못 미쳐 종부세가 나오지 않습니다. 같은 11억원을 2주택으로 나눠 갖고 있다면 공제금액이 9억원이라 2억원에 대해 종부세가 부과됩니다.

자주 묻는 질문

재산세와 종합부동산세는 무엇이 다른가요?

재산세는 지방자치단체가 매기는 지방세로 7월과 9월에 나뉘어 고지되고, 종부세는 국세청이 매기는 국세로 12월에 고지됩니다.

재산세는 공시가격이 얼마든 나오지만, 종부세는 공시가격 합계가 공제금액(1세대 1주택 12억원)을 넘어야 나옵니다.

공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격입니다. 시세나 실거래가가 아니라 이 값을 넣어야 결과가 맞습니다.

부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

종부세는 사람별로 과세하므로 공동명의면 각자 9억원씩 공제받아 유리한 경우가 많습니다.

다만 1세대 1주택 특례를 신청하면 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있어, 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유 기간에 따라 갈립니다. 이 계산기는 단독명의를 전제로 합니다.

왜 실제 고지서보다 종부세가 높게 나오나요?

이 계산기는 재산세 중복분 공제를 반영하지 않기 때문입니다. 같은 주택에 이미 매긴 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 몫은 한 번 더 빠집니다. 정확한 금액은 홈택스의 종부세 간이세액계산에서 확인하세요.

세부담상한이란 무엇인가요?

전년보다 세액이 급격히 오르지 않도록 상한을 두는 제도입니다. 공시가격 구간에 따라 전년 세액의 105~130%를 넘지 못하게 합니다.

이 계산기는 상한을 적용하지 않으므로 공시가격이 크게 오른 해에는 계산값이 고지서보다 높을 수 있습니다.

재산세는 언제 누구에게 나오나요?

매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 6월 1일 직전에 집을 팔면 그해 재산세를 내지 않고, 직후에 사면 한 해치를 다 내게 되므로 잔금일을 정할 때 이 날짜를 챙기는 것이 좋습니다.

출처

• 지방세법 제111조 (재산세 세율)
• 지방세법 제111조의2 (1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)
• 종합부동산세법 제8조 (과세표준) · 제9조 (세율 및 세액)
• 국세청 — 종합부동산세 세율 안내
• 국토교통부 부동산공시가격 알리미

이용 시 유의사항

이 계산은 주택분만 다루며 토지·건축물분은 포함하지 않습니다. 종부세 결과는 재산세 중복분 공제를 빼기 전 금액이라 실제 고지액보다 높게 나옵니다.

또 전년 대비 세액 증가를 제한하는 세부담상한, 임대주택·상속주택·지방 저가주택 특례, 부부 공동명의 특례 신청 여부는 반영하지 않았습니다.

공정시장가액비율과 세율은 매년 바뀌므로 고지서를 받기 전 참고용으로만 쓰고, 정확한 금액은 위택스와 국세청 홈택스의 간이세액계산에서 확인하세요.