부동산 양도소득세 계산기

세금이 정해지는 다섯 단계

과세표준 = (양도차익 × 12억 초과 비율) − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원 / 총 세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 + 지방소득세 10%

세액을 가르는 조건들

• 1세대 1주택 비과세는 "12억까지 안 낸다"가 아니라 "양도가액 중 12억을 넘는 비율만 과세한다"는 뜻입니다. 15억에 팔아 6억이 남았다면 (15억−12억)÷15억 = 20%에 해당하는 1억 2천만원만 과세 대상이 됩니다.
• 장기보유특별공제는 두 가지 표가 있습니다. 1세대 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 각각 최대 40%씩 더해 최대 80%까지, 그 외에는 보유 연 2%로 최대 30%입니다. 둘 다 보유 3년 미만이면 공제가 없습니다.
• 1세대 1주택이라도 거주 기간이 2년 미만이면 최대 80% 공제표를 쓸 수 없고, 보유 연수만 보는 일반 표(최대 30%)로 내려갑니다. 갖고만 있었는지 실제로 살았는지가 세액을 크게 가릅니다.
• 보유 기간이 2년을 넘지 않으면 누진세율 대신 단일세율이 붙습니다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 단기 매매를 억제하려는 규정이라 세액이 급격히 커집니다.
• 양도소득 기본공제 250만원은 사람마다 1년에 한 번만 적용됩니다. 같은 해에 부동산을 두 건 팔았다면 두 번 받을 수 없습니다.
• 지방소득세는 양도소득세의 10%가 별도로 붙습니다. 이 계산기는 합계에 포함해 보여 주지만, 신고와 납부는 국세와 지방세로 나뉘어 이루어집니다.
• 필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 그리고 집의 가치를 올리는 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등)이 들어갑니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적 지출은 인정되지 않으므로 영수증을 모아 두었다고 다 들어가는 것은 아닙니다.
• 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.

활용 예시

• 9억에 사서 15억에 판 1세대 1주택, 필요경비 3천만원, 보유 10년·거주 10년이라면 양도차익은 5억 7천만원입니다. 12억 초과 비율 20%를 적용해 과세 대상은 1억 1,400만원, 장기보유특별공제 80%를 빼면 2,280만원이 남고, 기본공제 250만원을 더 빼 과세표준은 2,030만원입니다.
• 같은 집을 보유 10년·거주 1년으로 팔았다면 공제표가 일반 표로 내려가 20%만 공제됩니다. 과세표준이 8,870만원가량으로 뛰어 세액이 몇 배가 됩니다.
• 6억에 사서 8억에 판 다주택자의 주택을 보유 5년 만에 팔았다면 양도차익 2억에서 장기보유특별공제 10%(2천만원)와 기본공제 250만원을 빼 과세표준은 1억 7,750만원, 기본세율 38% 구간이 적용됩니다.
• 같은 집을 산 지 10개월 만에 팔았다면 장기보유특별공제가 없고 단일세율 70%가 붙습니다. 보유 기간 하나로 세액이 두 배 이상 벌어집니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택이면 12억까지는 완전히 세금이 없나요?

양도가액이 12억 이하이고 비과세 요건(보유 2년 이상 등)을 갖췄다면 세금이 없습니다. 12억을 넘겨 팔면 전체가 과세되는 것이 아니라, 양도가액 중 12억을 넘는 비율에 해당하는 차익만 과세됩니다.

보유는 오래 했는데 실제로 산 기간이 짧으면 어떻게 되나요?

거주 기간이 2년 미만이면 1세대 1주택의 최대 80% 공제표를 쓸 수 없습니다. 보유 연수만 보는 일반 표로 내려가 최대 30%까지만 공제되므로, 같은 차익이라도 세액이 크게 늘어납니다.

필요경비에는 무엇을 넣을 수 있나요?

취득세와 법무사 비용, 중개보수, 그리고 집의 가치를 높이는 자본적 지출이 들어갑니다. 발코니 확장이나 새시 교체는 인정되지만 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선비는 인정되지 않습니다. 증빙 서류를 갖춰야 인정됩니다.

2년을 못 채우고 팔면 세금이 얼마나 늘어나나요?

누진세율(6~45%) 대신 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 장기보유특별공제도 받을 수 없어 실제 부담은 몇 배로 커집니다.

다주택자 중과세율도 반영되나요?

이 계산기는 기본세율을 적용합니다. 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율은 시행 여부와 한시 배제 조치가 정책에 따라 바뀌어 왔으므로, 해당된다면 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.

언제까지 신고해야 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 정산합니다.

출처

• 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) — 1세대 1주택
• 소득세법 제95조 (양도소득금액) — 장기보유특별공제
• 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
• 소득세법 제55조 (세율) — 기본세율 표
• 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산

이용 시 유의사항

이 계산은 주택 양도를 전제로 법정 산식을 그대로 적용한 추정치입니다. 실제 세액은 취득 시기, 조정대상지역 지정 여부와 그 시기, 일시적 2주택·상속주택·조합원입주권 같은 특례, 감면 규정에 따라 크게 달라집니다.

다주택자 중과세율의 적용 여부도 정책에 따라 바뀌어 왔습니다. 이 결과는 세무 자문이 아니며, 실제 신고 전에는 반드시 세무사나 관할 세무서, 국세청 홈택스의 모의계산으로 확인하세요. 양도소득세는 잘못 신고하면 가산세가 붙습니다.