주택담보대출 원리금균등 vs 원금균등, 총이자 차이 계산해보기

같은 금액을 같은 금리로 빌려도 상환 방식에 따라 총이자가 수천만원 갈립니다. 세 방식을 같은 조건에서 계산해 비교합니다.

2026-09-03 발행 · 2026-09-03 수정

세 방식이 나누는 것은 원금을 언제 갚느냐다

대출 상환 방식은 이자를 계산하는 규칙이 다른 것이 아니라 원금을 언제 갚느냐가 다릅니다. 이자는 언제나 그 시점의 남은 원금에 붙으므로, 원금을 빨리 줄이는 방식일수록 총이자가 적습니다.

원리금균등상환은 매달 내는 금액(원금+이자)을 같게 맞춥니다. 초반에는 그 안에서 이자가 차지하는 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매달 나가는 돈이 일정해 가계 계획을 세우기 쉬운 것이 장점입니다.

원금균등상환은 매달 갚는 원금을 같게 맞춥니다. 남은 원금이 매달 일정하게 줄어드니 이자도 매달 줄어, 첫 달이 가장 부담스럽고 갈수록 가벼워집니다. 총이자는 세 방식 중 가장 적습니다.

만기일시상환은 기간 내내 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚습니다. 원금이 줄지 않으니 이자도 끝까지 그대로이고 총이자가 가장 많습니다. 대신 매달 부담이 가장 작습니다.

조건을 하나로 고정하고 방식만 바꿔 봅니다. 아래 숫자는 이 사이트의 대출이자 계산기와 같은 코드로 구했습니다.

대출 3억원 · 연 4.5% · 360개월 · 거치 없음

상환 방식	첫 달 상환액	마지막 달 상환액	총이자	총 상환액
원리금균등상환	1,520,056원	1,520,019원	247,220,123원	547,220,123원
원금균등상환	1,958,333원	836,578원	203,062,500원	503,062,500원
만기일시상환	1,125,000원	301,125,000원	405,000,000원	705,000,000원

총이자만 보면 원금균등이 유리하지만 첫 달 부담은 그만큼 큽니다. 그 부담을 견딜 수 있는지가 실제 선택 기준입니다.

거치기간은 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 당장의 부담을 줄여 주지만 그 기간 동안 원금이 한 푼도 줄지 않으므로, 거치가 끝난 뒤 남은 기간에 같은 원금을 더 짧게 나눠 갚아야 합니다. 월 상환액이 크게 뛰고 총이자도 늘어납니다.

3년 거치로 초반 부담은 크게 줄지만 총이자가 그만큼 늘고, 거치가 끝나는 순간 월 상환액이 뜁니다. 거치는 그 기간에 소득이 확실히 늘어난다는 계획이 있을 때만 쓰는 장치입니다.

위 계산은 금리가 끝까지 같다고 가정한 것입니다. 실제로는 변동금리라면 6개월이나 1년마다 금리가 바뀌고, 그때마다 남은 기간의 상환액이 다시 계산됩니다.

금리가 1%포인트만 올라도 30년 대출에서는 총이자가 수천만원 단위로 달라집니다.

금리 유형을 고를 때는 지금 금리가 높은가 낮은가보다 버틸 수 있는 범위를 먼저 봅니다. 변동금리를 골랐는데 금리가 2%포인트 올랐을 때의 상환액을 계산기에 넣어 보고 그 금액이 감당 가능한지 확인하는 식입니다.

감당이 안 된다면 지금 조금 비싸도 고정금리가 맞습니다.

중도상환 계획이 있다면 방식 선택보다 수수료 조건을 먼저 확인하세요.

대부분의 주택담보대출은 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제되므로, 3년을 넘길 계획이라면 초반 부담이 적은 방식을 고르고 나중에 갚아 나가는 선택도 가능합니다.

원리금균등상환에서 초반에 원금이 거의 줄지 않는다는 사실은 숫자로 봐야 실감이 납니다. 3억원을 연 4.5%로 30년 빌린 경우, 첫 회차 상환액 중 이자가 차지하는 비중이 4분의 3에 가깝습니다.

5년을 갚아도 원금은 10% 남짓 줄어 있을 뿐입니다.

이 구조가 만드는 결과가 두 가지 있습니다. 하나는 초반 몇 년 안에 집을 팔 계획이라면 총이자가 적은 방식을 고르는 실익이 크지 않다는 것입니다.

어느 방식이든 그 기간에 낸 돈의 대부분이 이자이기 때문입니다. 다른 하나는 여유가 생겼을 때 원금을 조금이라도 앞당겨 갚는 것의 효과가 초반일수록 크다는 점입니다.

남은 원금이 줄면 그 뒤의 모든 회차 이자가 함께 줄어듭니다.

계산기의 회차별 상환표를 열어 원금과 이자가 언제 역전되는지 확인해 보세요. 그 지점이 이 대출의 무게중심입니다. 30년 원리금균등이라면 대략 절반을 넘긴 시점에서야 매달 갚는 돈의 절반 이상이 원금이 됩니다.

기간을 줄이는 선택도 같은 표에서 판단할 수 있습니다. 30년을 20년으로 줄이면 월 상환액은 늘지만 총이자는 크게 줄어듭니다.

같은 3억원을 연 4.5%로 빌릴 때 기간만 바꿔 계산해 보면, 늘어난 월 부담이 감당 가능한 범위인지와 그 대가로 아끼는 이자가 얼마인지가 나란히 보입니다.

대출 상담 창구에서는 대개 월 상환액만 이야기하므로 이 비교는 직접 해 봐야 합니다.

이 글의 계산 결과는 공개된 법령·고시와 일반적인 조건을 대입한 참고값입니다. 개별 사정에 따라 실제 금액은 달라지며, 세무·법률·의료 판단을 대신하지 않습니다.

금액이 크거나 판단이 갈리는 사안은 관련 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.